Bundesgericht: Abbruchkündigung ohne konkretes Bauprojekt zulässig
Das BGer vom 29.04.2025, 4A_576/2024 (zur Publikation vorgesehen) befasst sich grundlegend mit den Anforderungen an die Begründung einer Abbruchkündigung im Mietrecht.
Im konkreten Fall hatte die Vermieterin das Mietverhältnis mit der Begründung „Abbruch/Neubau des Gebäudes“ gekündigt, jedoch ohne ein ausgereiftes Bauprojekt vorlegen zu können. Die Vorinstanz erklärte die Kündigung für missbräuchlich, da keine ausreichenden Angaben zum geplanten Neubau gemacht und kein Projektfortschritt ersichtlich seien.
Das Bundesgericht hebt dieses Urteil auf und stellt klar:
- Bei einer Abbruchkündigung ist es nicht erforderlich, dass der Vermieter im Zeitpunkt der Kündigung ein ausgereiftes oder detailliert geplantes Neubauprojekt vorweisen kann.
- Es genügt, wenn sich der Vermieter etwa auf ein geplantes Gesamtprojekt bezieht. Detaillierte Angaben zum Zeitplan, Modalitäten oder konkreten Neubau sind nicht zwingend.
- Missbräuchlich ist eine Abbruchkündigung nur, wenn bereits im Kündigungszeitpunkt offensichtlich ist, dass der Abbruch objektiv unmöglich ist (z.B. wegen öffentlich-rechtlicher Hindernisse), oder wenn der Kündigungsgrund bloss vorgeschoben und kein schützenswertes Interesse erkennbar ist.
- Der Erwerb des Grundstücks während eines laufenden Prozesses ändert nichts an der Parteistellung der bisherigen Vermieterin, solange der neue Eigentümer nicht selbst den Parteiwechsel verlangt.
Das Bundesgericht weist die Sache zur Prüfung einer allfälligen Erstreckung zurück an die Vorinstanz.
Fazit: Die Schwelle für eine gültige Abbruchkündigung liegt tiefer als bislang teils angenommen. Ein ausgereiftes Bauprojekt ist nicht Voraussetzung. Damit wird die Position von Eigentümerinnen und Eigentümern im Kontext von Überbauungen stärkt.
Wie beurteilen Sie die erleichterten Anforderungen an Abbruchkündigungen aus Sicht von Mietern bzw. Investoren?