Das Bundesgericht bestätigt, dass ein gesetzliches Steuergrundpfandrecht ausserbuchlich mit Entstehung der Steuerforderung entsteht, seine Durchsetzbarkeit gegenüber gutgläubigen Dritten jedoch von den Fristen des Art. 836 Abs. 2 ZGB abhängt. Wurde die Eintragung erst nach Ablauf der verwirkungsähnlichen Fristen (vier Monate ab Fälligkeit bzw. spätestens zwei Jahre ab Entstehung) vorgenommen, kann ein gutgläubiger Erwerber sich auf den öffentlichen Glauben des Grundbuchs berufen.
Im entschiedenen Fall betraf die Forderung die Kantons- und Gemeindesteuern 2018; die Eintragung des Pfandrechts erfolgte erst am 23. Dezember 2022, zwei Jahre nach Entstehung der Forderung. Die Erwerberin (Beschwerdeführerin) hatte das Grundstück nicht direkt von der ursprünglich Steuerpflichtigen erworben und verfügte nicht über konkrete Anhaltspunkte für eine offene, grundpfandrechtlich gesicherte Forderung. Die pauschale notarielle Belehrung über mögliche Steuerpfandrechte reichte nicht aus, um den guten Glauben zu zerstören. Folglich liess sich das ausserbuchlich entstandene Pfandrecht der Beschwerdeführerin nicht entgegenhalten.
Das Urteil lautet BGer vom 09.12.2025, 9C_231/2025 (zur Publikation vorgesehen). Für die Praxis heisst das: Fristgerechte Grundbucheintragung bleibt entscheidend – und allgemeine notarielle Hinweise ersetzen keine konkreten Abklärungen. Wie handhaben Sie Sicherstellungen bei Liegenschaftsverkäufen in der Praxis?