Das Bundesgericht hat in BGer vom 15.01.2026, 5A_422/2024 (zur Publikation vorgesehen) entschieden, dass das Sondernutzungsrecht an einem Balkon durch den Begründungsakt (Stockwerkeigentümerreglement in Verbindung mit dem Aufteilungsplan) begründet und zugewiesen wird – nicht durch die konkrete bauliche Ausgestaltung des Zugangs.
Wesentliche Erkenntnisse:
- Das Sondernutzungsrecht ist obligatorischer Natur; seine Zuweisung erfolgt durch Reglement und Aufteilungsplan. Der tatsächliche Zugang (z. B. eine Tür vs. ein Fenster) prägt nicht den Bestand oder die Zuweisung des Rechts.
- Die Rechtsfigur der „natürlichen Publizität“, die im Dienstbarkeitsrecht Ausnahmen vom Schutz des guten Glaubens an das Grundbuch begründet, ist auf Sondernutzungsrechte, die nicht dem öffentlichen Glauben des Grundbuchs unterliegen, nicht entsprechend anzuwenden.
- Wenn Aufteilungsplan und Begründungsakt die Fläche klar zuweisen und baulich nichts verändert wurde, bleibt das Sondernutzungsrecht bestehen; der Beschwerdeführer ist folglich zur Unterlassung berechtigt.
Folge: Das Urteil des Kantonsgerichts wurde aufgehoben; der Beschwerdegegnerin wurde verboten, ohne Zustimmung des Berechtigten Dritten den Balkon zur Nutzung zu überlassen. Welche praktischen Folgen sehen Sie für die Verwalterpraxis beim Umgang mit Aufteilungsplänen und Zugängen?