Das BGer vom 15.09.2025, 4A_129/2024 (zur Publikation vorgesehen) befasst sich mit grundlegenden Fragen zur Parteifähigkeit nach Eigentumswechsel sowie mit der Durchsetzung gerichtlicher Vergleiche im Mietrecht.
Im konkreten Fall hatten die Mieter einer Gewerbeimmobilie nach mangelhaften baulichen Zuständen einen Vergleich mit der Vermieterin geschlossen, der umfangreiche Sanierungsarbeiten beinhaltete. Nachdem die Vermieterin die Arbeiten jahrelang nicht ausgeführt hatte, erhielten die Mieter im Rechtsöffnung- und Vollstreckungsverfahren schliesslich Recht, auch eine Verzugsstrafe wurde festgesetzt. Strittig war u.a. die Parteistellung nach Eigentumswechsel (Erbschaft und Erwerb) und die Auslegung des Vergleichs hinsichtlich angeblicher behördlicher Bewilligungen als Bedingung.
- Parteifähigkeit: Das Bundesgericht stellt klar, dass eine verstorbene Vermieterin nicht mehr parteifähig ist; ein Zivilverfahren kann durch die Erben fortgeführt werden. Beim Verkauf der Liegenschaft geht die Stellung als Prozesspartei für Ansprüche ab Übertragung kraft Gesetzes auf die neue Eigentümerin über.
- Zuständigkeit: Das spezielle Mietgericht bleibt auch für die Vollstreckung von Vergleichen und nicht nur bei Ausweisungen zuständig, sofern der Streit Mietrechte betrifft.
- Vergleich und Exekution: Das Gericht verwarf die Argumentation, Verzögerungen bei behördlichen Bewilligungen seien eine aufschiebende Bedingung – die Vermieterin war für die Untätigkeit verantwortlich, nicht die Mieter. Schutzbehauptungen wurden nicht anerkannt.
Mietethemen werden durch diese Entscheidung bei Eigentümerwechseln, Nachlässen sowie bei der prozessualen Durchsetzung gestärkt geklärt. Wie gehen Sie bei Eigentumswechseln in laufenden Prozessen in Ihrer Praxis vor?