Beim Abbruch und Wiederaufbau eines altrechtlichen Chalets dürfen Wellness- und Freizeiträume nicht als unbeschränkt erweiterbare Nebennutzflächen behandelt werden. Das Bundesgericht bestätigt, dass ein Spa mit Schwimmbad und Jacuzzi, Sauna, Fitnessraum, Umkleide- und Duschbereich sowie ein Spielzimmer zur Hauptnutzfläche (HNF) nach Art. 11 Abs. 2 ZWG gehören können.
Massgeblich sind die SIA-Normen 416:2003 und 416/1:2007. Zur HNF zählen Flächen, die der bestimmungsgemässen Hauptfunktion eines Gebäudes dienen. Bei Wohnbauten erfasst dies nicht nur klassische Wohnräume, sondern auch Aufenthalts-, Gemeinschafts- und Freizeiträume. Nebennutzflächen wie Keller, Waschküchen, Abstellräume oder Garagen sind demgegenüber akzessorisch und typischerweise nicht für den längeren Aufenthalt bestimmt.
Im konkreten Projekt dienten die grosszügigen, teils unmittelbar zur Terrasse offenen Wellness- und Freizeiträume erkennbar dem Komfort, der Erholung und dem längeren Aufenthalt der Bewohner und ihrer Gäste. Ihre gemeinschaftliche Nutzung durch zwei Wohnungen änderte an ihrer Qualifikation als HNF nichts. Die Anrechnung führte dazu, dass die zulässige Erweiterung von 30 % der am 11. März 2012 bestehenden HNF klar überschritten wurde.
Eine gegenteilige Einordnung würde, so das Bundesgericht, die Begrenzung der Zweitwohnungsflächen unterlaufen. Die kommunale Autonomie schützt keine abweichende Anwendung des bundesrechtlichen HNF-Begriffs.
BGer vom 11.08.2026, 1C_317/2025 (zur Publikation vorgesehen)